Bauboom hält auch im ländlichen Raum bis 2040 an | Landkreis Cloppenburg benötigt 6.000 weitere Haushalte

Das Ende des Bevölkerungswachstums und damit einhergehend der erforderliche Bedarf von Wohnungen ist im Landkreis Cloppenburg nicht absehbar. So werden bis zum Jahr 2040 etwa vier Prozent mehr Einwohnerinnen und Einwohner hier leben und es werden bis neun Prozent mehr eigenständige Haushalte benötigt. Bei uns im Landkreis Cloppenburg leben heute ca. 168.000 und im Jahr 2040 prognostizierte 175.000 Menschen. Die Zahl der Haushalte wächst in den nächsten 30 Jahren von 71.334 auf benötigte 77.100.

Im Landkreis Cloppenburg müssen wir in den nächsten sechs Jahren 3.135 neue Wohnungen schaffen. In den Jahren 2026 bis 2033 fehlen uns ca. 1.750 Wohnungen und von 2033 bis 2040 benötigen wir weitere 430 Wohnungen, so die statistischen Werte im Wohnungsmarktbericht der N-Bank, der durch unseren Umwelt- und Bauminister Olaf Lies gemeinsam mit dem Vorstandsvorsitzenden der N-Bank, Michael Kiesewetter, und der Verbandsdirektorin der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Dr. Susanne Schmitt, in Hannover vorgestellt wurde.

Weiter müssen wir feststellen, dass resultierend aus einer niedrigen Mehrfamilienhausquote sich hohe Anteile geförderter Mietwohnungen im Westen von Niedersachsen, darunter auch Cloppenburg, ergeben. Die dünn besiedelten ländlichen Kreise, wie die Landkreise Cloppenburg und Vechta, konnten ihre Wanderungsbilanz zuletzt deutlich verbessern. Über viele Jahre haben wir Einwohnerinnen und Einwohner an starke Regionen verloren. In jüngster Vergangenheit konnten die ländlichen Landkreise positive Wanderungssalden vorweisen.

Der konkrete Wohnraumbedarf leitet sich nicht nur aus der reinen Bevölkerungszahl selbst ab, sondern aus den Haushalten, die von der Bevölkerung gebildet werden. Wir müssen neben dem Bevölkerungswachstum eine Singularisierung zur Steigerung der Haushaltszahlen feststellen. In den letzten Jahren ist die Zahl der Haushalte in Niedersachsen kontinuierlich auf rund 3,97 Millionen gestiegen. Die Zahl der alleinlebenden Menschen hat seit 2012 um rund elf Prozent zugelegt. Da es sich hierbei unter anderem um eine Folge der fortschreitenden Alterung der Bevölkerung handelt, wird dieser Trend auch die zukünftige Haushaltsentwicklung beeinflussen. Wir können die zukünftige Haushaltsentwicklung bis 2040 in drei Phasen einteilen.

Die zu erwartende Haushaltsentwicklung in Niedersachsen bestehend aus einer Wachstumsphase von 2017 bis 2025, der Stagnationsphase von 2025 bis 2033 und einer Schrumpfungsphase von 2033 bis 2040 bestimmt den erforderlichen Wohnungsmarkt. Auf der regionalen Ebene ist sowohl die zeitliche als auch die zahlenmäßige Ausprägung sehr unterschiedlich. Die Spannweite der Haushaltsentwicklung auf Landesebene erstreckt sich von –31 % bis +23 %. Zu der Gruppe der Kommunen mit deutlichen Haushaltssteigerungen gehört auch der Landkreis Cloppenburg, da dieser bis zum Ende des Prognosezeitraums kontinuierlich wachsen wird.

Daher ist eine zentrale Herausforderung für den Landkreis Cloppenburg vorgegeben. Die wachsende Nachfrage muss planvoll befriedigt werden und es sollte zügig gebaut werden. Aktuell haben wir im Landkreis Cloppenburg einen Wohnungsbestand von insgesamt 67.720 Einfamilienhäusern. Weiter können wir 53.339 Haushalte in  11.0111 Mehrfamilienhäusern feststellen. Die Eigenheimquote liegt im Landkreis Cloppenburg bei 82 Prozent. Die Suche nach bedarfsgerechtem und bezahlbarem Wohnraum ist für einige Bevölkerungsgruppen mit besonderen Herausforderungen verbunden. Betroffen sind vor allem zur Miete wohnende Haushalte mit geringer Zahlungsfähigkeit, aber auch Haushalte mit besonderen Anforderungen an den Wohnraum. Dazu gehören neben Transferleistungsempfängerinnen und -empfängern beispielsweise auch Alleinerziehende sowie Studierende und Auszubildende. Alle diese Personen finden fast kaum geeigneten Wohnraum im Landkreis Cloppenburg.

Wir müssen daher die richtigen Schlussfolgerungen ziehen und handeln. Die Wohnraumangebote für einkommensschwächere und anderweitig unterstützungsbedürftige Haushalte werden im ganzen Land benötigt. Gerade dort, wo Eigenheime dominieren, fehlen oft bestimmte Gebäude- und Wohnungstypen, etwa kompakte Mietwohnangebote für alleinerziehende, einkommensschwächere, kleinere oder ältere Haushalte. Weil auf Landesebene die Baulandpreise und die Baukosten flächendeckend steigen, rechnet sich gerade in Regionen mit unterdurchschnittlichen Marktmieten die Schaffung bezahlbarer Wohnangebote oder auch ergänzende Neubauten nicht mehr. Daher müssen gebotene Förderungen je nach Intensität der Bedarfe passende Angebote im Land Niedersachsen machen. Aber eine Förderung kann allein die benannten Bedarfslücken nicht schließen. Dafür sind die Anreize, die sich mit Fördermitteln derzeit setzen lassen, zu gering. Vor diesem Hintergrund ist eine wirksame, langfristig angelegte kommunale Steuerung gefragt. Eine aktive Bodenpolitik oder die mögliche Gründung einer neuen öffentlichen Wohnungsbaugesellschaft auf kommunaler Ebene können wichtige Impulse setzen.

In wachsenden Ortschaften, an denen jedoch bedarfsgerechte Wohnungen fehlen, sollten, wo immer es zum jeweiligen Siedlungskontext passt, prioritär Flächen für Geschosswohnungen angeboten werden. In Gebieten mit einem hohen Eigenheimanteil sollte in verbleibenden Lücken über kleinteiligen Geschosswohnungsbau nachgedacht werden. Sowohl Alleinerziehende als auch umzugswillige ältere Haushalte profitieren, wenn kleinere geeignete Wohnformate in der richtigen Mischung vor Ort realisiert werden.

Aber auch der Erwerb von Bestandseigenheimen durch junge Haushalte mit Eigenheimwunsch kann unterstützt werden, zum Beispiel durch die Förderung eines Gebäudegutachtens. Zur Vermeidung künftiger Angebotsüberhänge sollten Gemeinden mit sinkender Nachfrage ihr Angebot im Bedarfsfall bedarfsgerecht ergänzen, vor allem im Rahmen von Innenentwicklung und Nachverdichtung innerhalb der Siedlungsgebiete. Interkommunale Abstimmung und Planung mit Blick auf aktuelle und künftige Bedarfe, aber auch auf konkurrierende Nutzungen sind bei der Bereitstellung von Flächen zur Wohnraumversorgung eine wichtige Voraussetzung für eine nachhaltige Flächenpolitik.

Zusammenfassend kann reflektiert werden, wir benötigen mehr Mietwohnungen nicht nur in den Zentren, es fehlt an kleinen, bezahlbaren Wohnräumen in Stadt und Land für Jung und Alt, bei absehbaren Generationenwechseln in den älteren Einfamilienhäusern.

Das sind die wichtigsten Herausforderungen für die Wohnungsmarktakteure in Niedersachsen in den kommenden Jahren, belegt durch die Ergebnisse der aktuellen Wohnungsmarktbeobachtung 2019 der N-Bank.

Die Aussagen im Wohnungsmarktbericht sind eindeutig: Wir haben weiterhin vielerorts im Land einen angespannten Wohnungsmarkt. Das gilt vor allem für unsere Ballungsgebiete, Universitätsstädte, wirtschaftlichen Regionen aber auch für die ländlichen Räume. Vielerorts fehlen günstige und vermehrt barrierefreie Wohnungen, Mietpreissteigerungen und ein Anziehen der Kaufpreise für Eigenheime und Eigentumswohnungen sind die Folge. Gleichzeitig ist der Bestand an Sozialwohnungen weiter rückläufig. Insofern ist die Schaffung von günstigen Wohnungen die Kernaufgabe der nächsten Jahre. Die regionalen und lokalen Wohnungsmärkte in Niedersachsen brauchen eine nachhaltige, strukturelle Verbesserung.

Die Ergebnisse im Wohnungsmarktbericht beruhen auf wohnungsmarktrelevanten Daten und Informationen bis Ende 2017 sowie auf der neuen kleinräumigen Bevölkerungs-, Haushalts- und Wohnungsbedarfsprognose bis 2040.

Text und Bilder: Detlef Kolde

Wohnzukunft: Bezahlbare Single-Wohnungen in einem Mehrparteienhaus